Por Marcelo Magnani
O Projeto de Lei nº 712/2020 encaminhado à Câmara pelo Sr. Prefeito Bruno Covas que visa aprovar o Projeto de Intervenção Urbana Setor Central – PIU-SCE, instituir e regulamentar a Área de Intervenção Urbana do Setor Central – AIU-SCE, estabelecer parâmetros de uso e ocupação do solo específicos para o território, e definir o programa de intervenções do PIU-SCE, e revogar a Lei n. 12.349/1997, traz regramentos sobre o instrumento de transferência de potencial construtivo que merecem ser objeto da presente manifestação.
Ocorre que, o texto originalmente concebido e respectivas alterações colocadas em discussão pública no que diz respeito à Transferência do Direito de Construir e/ou Transferência de Potencial Construtivo dava aos proprietários de imóveis tombados potenciais construtivos passíveis de transferências de forma escalonada, observando-se para tanto a metragem do terreno multiplicada por um fato de incentivo que variava entre 0,3 a 2,8, ou seja, um imóvel com 300 m2 teria direito a uma declaração de potencial construtivo de aproximadamente 840 m2, ao passo que o novo texto aqui discutido, sem explicações consistentes ou a devida consulta pública, reduziu para fatores de incentivo que variam de 0,1 a 1,2.
Tal alteração do texto significa que o mesmo imóvel de 300 m2 passará a ter direito a um potencial construtivo de 360m2. redução maior do que 50% na sua estimativa, o que certamente, na grande maioria dos imóveis da região, não será suficiente para restaurar e conservar o imóvel tombado.
Ademais, no caso das declarações já emitidas o novo texto proposto, além de não resolver a problemática acerca das transferências já realizadas, inviabiliza sua utilização em prejuízo daqueles que aderiram e custearam processos administrativos em busca de uma forma de compensar as restrições administrativas impostas aos imóveis tombados.
Em função da nova redação no que tange ao tema desta manifestação, que sequer contou com consulta prévia ou participação popular, entendemos que o PL 712/20 pode ser questionado quanto à sua legalidade e constitucionalidade, além de perder a oportunidade de aprimorar a utilização de importante instrumento de política urbana e acabar por comprometer seriamente o atendimento de seus objetivos, vez que os proprietários de bens imóveis tombados não terão condições financeiras para preservar e restaurar seu patrimônio que é, ao final do dia, patrimônio de todos os paulistanos e brasileiros.
A Transferência do Direito de Construir é um importante instrumento de política urbana ao passo em que busca viabilizar obtenção de recursos pelos proprietários de imóveis tombados que são destinados à sua preservação e conservação. É compreensível que a Municipalidade se preocupe com possível redução de arrecadação com a outorga onerosa, mas a viabilização da transferência deveria ser vista como saudável comportamento anticoncorrencial em prol do atingimento, especialmente, dos objetivos da própria PL 712/20 que ora se discute.
Além disso, chama-nos a atenção o fato de que o texto inserido nessa última versão do PL não parece atender ao que foi discutido durante sua tramitação, posto que não foram incorporadas as manifestações de pessoas físicas e jurídicas e demais entidades de defesa do patrimônio histórico e cultural.
Afinal, a utilização do instrumento da transferência de potencial construtivo pelos proprietários de bens tombados na região central abrangida pela nova regulamentação não pode ser inviabilizada, deve ser sim balanceada e disciplinada de forma a possibilitar a utilização do instrumento nos imóveis da região central.
Não há dúvida que os imóveis tombados da região central têm pouca área terreno e muita área construída com uma arquitetura muito mais rica em detalhes, e, consequentemente são muito mais caros e complexos de serem restaurados.
A principal demanda dos proprietários de imóveis tombados pela isenção total ou parcial do IPTU como forma de compensar as restrições e custos de manutenção e restauro, e, nos parece que, até o presente momento, a administração pública municipal não pretende abrir mão desta receita.
Por todo o exposto, e reconhecendo o enorme esforço de todos os envolvidos na elaboração do presente PL 712/20, pedimos que a presente manifestação seja recebida e analisada para contribuir com as nobres intenções e objetivos de melhoria da área abrangida pela AIU-SCE e que ao final deve retornar para a redação original da Subseção 1- Da Transferência do Direito de Construir, artigo 54 a 58, que foram devidamente discutidas, comentadas e aprovadas nas audiências públicas anteriores.